Kündigungsschutz – Härtefall Alter oder Gebrechen?
Im Alter umziehen zu müssen, ist keine gute Vorstellung. Daher fragt sich mancher Ruheständler als Mieter: Kann mir im Alter noch der Mietvertrag gekündigt werden?
Gesetzlicher Kündigungsschutz
Die gute Nachricht vorweg: Als Mieter genießt Du – unabhängig vom Alter – weitgehenden gesetzlichen Kündigungsschutz . Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse voraus.
§ 573 Abs. 2 BGB nennt typische Fälle eines berechtigten Interesses des Vermieters:
1. Kündigung wegen Pflichtverletzung
Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzungen des Mieters.
2. Kündigung wegen Eigenbedarfs
Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters oder seiner Angehörigen.
3. Verwertungskündigung
Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks .
Gesetzliche Sozialklausel
Auch bei einer wirksamen Kündigung kann der Mieter widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte wäre (§ 574 BGB).
Das kommt bei älteren Mietern vor allem bei schwerer Krankheit, Gebrechlichkeit, psychischer Belastung oder starker Verwurzelung in Betracht. Alter allein reicht nicht.
Wichtig: Der Härtefall muss konkret begründet und belegt werden, zum Beispiel durch ärztliche Unterlagen. Pauschale Hinweise wie „Ich bin alt“ oder „Ich wohne hier schon lange“ genügen regelmäßig nicht.
Im Streitfall muss das Gericht ernsthafte Gesundheitsrisiken sorgfältig prüfen und gegebenenfalls sachverständige Hilfe hinzuziehen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2025 bekräftigt.
Wird der Härtefall anerkannt, kann das Mietverhältnis befristet oder unter Umständen auch auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden.
Nicht zu lange warten: Den Härtefall-Widerspruch muss gemäß § 574b BGB in Textform erklärt werden und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Ende des Mietverhältnisses zugehen. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht, dessen Form und die Frist dafür hingewiesen, gelten Besonderheiten.
Sonderfall: Zweifamilienhaus
Der Sonderfall ist in § 573a BGB geregelt.
Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er unter den Voraussetzungen des § 573a BGB auch ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB kündigen. Als Ausgleich verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.
Aber: Auch bei einer Kündigung nach § 573a BGB kann ein Widerspruch wegen besonderer Härte nach § 574 BGB in Betracht kommen.